با حداقل چند یورو می‌شود در بازار مسکن فرانسه سرمایه‌گذاری کرد؟

یورونیوز: متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در فرانسه طی اوت ۲۰۲۳ به ۴ هزار یورو رسید که نسبت به ۴ سال پیش ۲۰ درصد افزایش یافته است. با این حال، هنوز در برخی از شهرهای کوچک، آپارتمان‌هایی با بهای هر مترمربع هزار یورو پیدا می‌شود. اما حتی با کمتر از این رقم هم می‌شود در بازار مسکن فرانسه سرمایه‌گذاری کرد.

خرید یک واحد آپارتمانی یا یک خانه ویلایی حتی انباری و پارکینگ و کسب درآمد از اجاره آن به عنوان سرمایه‌گذاری مستقیم در بازار املاک مسکونی و تجاری همواره مطرح بوده است. اما همزمان با افزایش مستمر هزینه‌های زندگی و قیمت مسکن، پس‌انداز پولی که بتوان با آن خانه‌ای برای محل سکونت خرید، روز به روز دشواتر می‌شود، چه رسد به این که بتوان به بازار مسکن به عنوان محل سرمایه‌گذاری از طریق خرید خانه دوم فکر کرد.

گذشته از این، همپایِ افزایش قیمت مسکن، هزینه‌های خرید و اجاره آن نیز رو به صعود است: هزینه‌های حق مشاوره آژانس‌های املاک برای یافتن واحد مطلوب یا صرف وقت در میان انبوه آگهی‌های منتشر شده، هزینه بالای ثبت سند مالکیت، نرخ عقد اجاره‌نامه و هزینه و زمان از دست رفته برای یافتن مستاجر دلخواه، همچنین خرج اصلاح و بازسازی متناوب واحد مسکونی تحت اجاره و نیز درآمدهای از دست رفته به دلیل خالی ماندن اجتناب ناپذیر ملک یا بروز مشکلات اقتصادی برای مستاجر که موجب ناتوانی او در پرداخت به موقع اجاره می‌شود.

اما در مقابل، این امکان وجود دارد که با بودجه‌ای بسیار محدود‌تر از میزانی که برای خرید یک ملک مورد نیاز است، در بازار مسکن کشوری مثل فرانسه به طور غیرمستقیم سرمایه‌گذاری کرد.

گروهی از شرکت‌ها که با عنوان شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (SCPI) فعال هستند، با معرفی واحدهای مسکونی با نرخ بازده اجاره بالا در پی جذب سرمایه‌گذار هستند. به عنوان نمونه، این شرکت، ملکی را پیشنهاد کرده که با حداقل ۱۹۵ یورو می‌شود در خرید و اجاره آن مشارکت کرد. این سرمایه‌گذاری طی سال مالی گذشته ۹.۱۴ درصد بازده داشته است که ۵.۹۷ درصد آن ناشی از درآمد اجاره و ۳.۱۷ درصد از آن ناشی از افزایش قیمت ملک بوده است. این شرکت پیش‌بینی کرده که متوسط بازده این سرمایه‌گذاری طی ۵ سال آینده ۵.۳۴ درصد و طی ۱۰ سال آینده سالانه ۱۰ درصد خواهد بود.

جذابیت این گروه از شرکت در ارائه تعداد پروژه‌های مختلف و جذاب با حداقل آورده‌های متنوع و نرخ‌های سود بالاتر است. چنان که در میان پروژه‌های این شرکت، نرخ بازده ۱۱ درصدی نیز مشاهده می‌شود.

این روش سرمایه‌گذاری این مزیت اصلی را داراست که تمامی امور و هزینه‌های مربوط به پیدا کردن، خرید، اجاره، نگهداری ساختمان بر عهده شرکت مربوطه خواهد بود. اما این ریسک وجود دارد که برآورد شرکت در مورد چشم‌انداز بازار ملک و سطح بازده اجاره ساختمان خریداری شده، درست از آب در نیاید؛ همان‌طور که این امکان وجود دارد که بروز یک شوک پیش‌بینی نشده، ارزش ملک و بازده اجاره آن را افزایش دهد.

متوسط سوددهی این گروه از شرکت‌های فرانسوی در سال مالی گذشته ۴.۵۳ درصد گزارش شده که بیش از دو برابرِ نرخ سود پرداختی به حساب‌های پس‌انداز بانکی در سال ۲۰۲۲ بوده است.

افزون بر این گروه از شرکت‌ها، شرکت‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (SIIC) که عضو بورس اوراق بهادار هستند، با جمع‌آوری پس‌اندازهای خُرد و کلان مردم اقدام به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌کنند. این شرکت‌ها که ریسک سرمایه‌گذاری در آنها کمتر از SCPIهاست، موظفند که حداقل ۹۵ درصد اجاره دریافتی و ۷۰ درصد از سود حاصل افزایش ارزش سرمایه را پس از کسر هزینه‌های جاری خود، بدون کسر مالیات، بین سهامداران خود تقسیم کند.

به عنوان نمونه، قیمت هر سهم شرکت یونیبیل-رودامکو وست‌فیلد (UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD) در جریان معاملات ۲۹ سپتامبر، ۴۶.۷۵ یورو بوده است که حداقل رقم لازم برای سرمایه‌گذاری در این شرکت از طریق خرید سهام آن محسوب می‌شود.

این دسته از شرکت‌های سرمایه‌گذاری در فرانسه، در سال مالی گذشته به طور متوسط ۵ درصد سود خالص در میان سهامداران خود توزیع کرده‌اند.

البته شرکت‌های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات که به آنها تراست‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات هم گفته می‌شود (Real estate investment trust) نخستین بار در جهان در اوایل دهه ۱۹۶۰ در ایالات متحده آمریکا تاسیس شدند ولی طی سه دهه گذشته فعالیت آنها در اروپا و سایر کشورهای جهان رواج پیدا کرده است. در حال حاضر، شرکت‌هایی در چارچوب تراست‌ها شکل گرفته که دامنه فعالیت آنها سرمایه‌گذاری در بازار املاک کُلِ اروپا و حتی در سطح جهانی است.

این شرکت‌ها همچنین صندوق‌های قابل معامله در بورس (ETF) را نیز در بورس‌های بسیاری از کشورهای جهان عرضه می‌کنند که سرمایه‌گذاران با خرید سهام آن قادر به خرید و فروش روزانه آن خواهند بود. نقدشوندگی بالا مهمترین ویژگی این صندوق‌ها است که مدیریت سرمایه‌گذاری منابع آن برای تضمین بالاترین سوددهی و افزایش قیمت برعهده شرکت عرضه کننده این صندوق‌ها است.

بنابراین، در شرایطی که نرخ بازده ناخالص سرمایه‌گذاری در بازار املاک مسکونیِ ۱۲ شهر جذابِ فرانسه در سال مالی ۲۰۲۲ بین ۵ تا ۸ درصد بوده ، سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بازار مسکن آن هم با متوسط نرخ سود خالص ۴.۵۳ و ۵ درصدی چندان هم غیرجذاب به نظر نمی‌رسد. چرا که با کسر هزینه‌های جاری اجاره ملک بعید است که هر فرد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن فرانسه بتواند به راحتی سود خالص ۵ درصدی را با سرمایه‌گذاری مستقیم ارقامی بسیار کوچک‌تر از قیمت یک ملک، کسب کند.