تاثیر جنگ ۱۲ روزه بر بازار مسکن؛ تهران در شوک ملکی
+17
رأی دهید
-2
ایندیپندنت فارسی: داریوش معماردوازده روز حمله هوایی به پایتخت به رخدادی تاریخی در بازار مسکن تهران منجر شد، رخدادی که طی یک دهه گذشته بی‌سابقه بوده است.
به گزارش رسانه‌های داخلی، برای نخستین‌بار در نزدیک به ۱۰ سال گذشته، نرخ میانگین قیمت آپارتمان در تهران منفی شد. این کاهش به‌گونه‌ای بود که میانگین قیمت از ۱۰۲ میلیون تومان برای هر متر مربع به سطح قیمت بهمن‌ماه سال گذشته بازگشت و با بیش از ۸.۵ درصد کاهش، به ۹۳.۳ میلیون تومان رسید.
براساس گزارش رسانه‌های اقتصادی در ایران، این ریزش قیمت پیش از اعلام آتش‌بس رخ داده و در مقایسه با روند صعودی بازار طی یک دهه اخیر، اتفاقی کم‌نظیر تلقی می‌شود. پیش‌تر در فروردین ۱۳۹۲ بود که قیمت‌ها در مقایسه با اسفند سال پیش از آن با کاهش ۱۰ درصدی مواجه شد. بنابراین، افت اخیر دومین ریزش معنادار در یک دهه اخیر محسوب می‌شود.
به‌رغم این کاهش، میانگین قیمت آپارتمان در مناطق ۲۲ گانه تهران در قیاس با تیرماه سال گذشته ۷ درصد رشد داشته است. افزون بر این، مطابق گزارش مرکز آمار، تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در خرداد به ۳۶.۸ درصد رسیده است، عددی که با در نظر گرفتن بازه کامل خرداد، بیشتر بیانگر میانگین قیمت‌ها پیش از رویدادهای اخیر است.
میانگین قیمت آپارتمان در تهران در تیر ۱۴۰۳ به ۸۷ میلیون تومان رسید و از آن زمان تا پیش از آغاز حملات به ۱۰۲ میلیون تومان افزایش یافت. حال آنکه قیمت‌ها، طی ۱۰ روز، دوباره به ۹۳ میلیون تومان بازگشته‌اند؛ کاهش شدیدی که اختلاف رشد ۳۶.۸ درصدی و رشد سالانه هفت درصدی عمق آن را آشکار می‌کند.
این کاهش در بحرانی‌ترین وضعیت ممکن رخ داد، یعنی در شرایطی که خطر جنگ در قلب پایتخت مطرح بود. با این‌همه، سطح قیمت‌ها به زمستان سال گذشته بازگشته است. این واقعیت نشان می‌دهد که بازار مسکن، حتی در وضعیت ریزشی، محل امنی برای سرمایه‌گذاری‌های میان‌مدت و بلندمدت است.
نگرانی از تداوم جنگ؛ عامل افزایش عرضه
کارشناسان مسکن معتقدند آنچه در دو هفته اخیر در بازار رخ داده ناشی از فضای هیجانی و ترس از تداوم جنگ و تخریب گسترده در تهران بوده است. این وضعیت را می‌توان در رشد آگهی‌های فروش به‌ویژه در مناطقی مشاهده کرد که در نزدیکی مراکز نظامی قرار دارند و بیش از دیگر مناطق در معرض حمله بوده‌اند.
در این میان، دو عامل تعیین‌کننده برای آینده این بازار شناسایی شده‌اند. نخست، ارزیابی وضعیت بازار در هفته‌های پیش‌ِرو در صورت تداوم آتش‌بس است. در شرایط فعلی، بخش قابل توجهی از جامعه درباره پایداری آتش‌بس تردید دارد. این تردید باعث شده برخی از ساکنان تهران که از آن خارج شده‌اند و به دیگر شهرها پناه برده‌اند تمایلی به بازگشت نداشته باشند. درنتیجه، شماری از مالکان برای فروش فوری ملک خود و حتی با قیمت پایین‌تر از نرخ رایج اقدام کرده‌اند. عامل دوم، احتمال تداوم کاهش قیمت مسکن و خروج شمار بسیاری از خریداران به موازات افزایش شمار فروشندگان است؛ مسئله‌ای که بازار را در رکودی سنگین‌تر از گذشته فرو برده است. این در حالی است که عامل دیگری نیز می‌تواند در صورت عبور از فضای هیجانی بر روند بازار مسکن تاثیرگذار باشد: آغاز مجدد مذاکرات رسمی میان ایران و آمریکا و افزایش امید به تداوم آتش‌بس.
با این حال، تحلیل‌گران بازار معتقدند حتی با تثبیت آتش‌بس، بعید است رکود یک‌ساله بازار مسکن به این سادگی شکسته شود. طی یک سال گذشته، تعداد خریداران واقعی حاضر در بازار بسیار اندک بودند و همین شمار اندک نیز تنها در انتظار یافتن مواردی بودند که فروشنده به عرضه زیر قیمت معمول منطقه حاضر باشد. در سوی مقابل، بسیاری از فروشندگان نیز با امید به بهبود شرایط اقتصادی در صورت توافق ایران و آمریکا، از تصمیم فروش فوری عقب‌نشینی کرده بودند.
تفاوت منطقه‌ای در رفتار بازار و فشار روانی ناشی از جنگ
یکی از مشاوران املاک تهران در گفتگو با خبرنگار ایندیپندنت فارسی با تایید ریزش اخیر قیمت‌ها تاکید کرد که آنچه امروز در بازار شاهدیم به معنای کاهش قطعی سطح میانگین قیمت نیست. به گفته این فعال بازار، فضای هیجانی در اوج خود قرار دارد و برخی از متقاضیان فروش که در روزهای ابتدایی حملات هوایی برای فروش اقدام کرده بودند، بلافاصله پس از اعلام آتش‌بس از تصمیمشان منصرف شده‌اند.
این مشاور همچنین یادآور شد که یکی از عوامل تاثیرگذار در افزایش فایل‌های فروش، تمرکز حملات هوایی در مناطق غربی و شمال‌غربی تهران بوده است؛ مناطقی که به دلیل مجاورت با زیرساخت‌های نظامی بیشتر تخریب شدند و در هفته اول جنگ با موجی از تخلیه ساکنان مواجه بودند. این تحولات تمایل به فروش ملک در این مناطق را افزایش داده است.
در مقابل، مناطق مرکزی پایتخت، مانند منطقه ۶ و ۷، که در روزهای ابتدایی جنگ کم‌ترین میزان عرضه فایل‌های فروش را داشتند، پس از حملات دو شب پایانی اسرائیل با روند صعودی در تعداد آگهی‌های فروش مواجه شدند. داده‌های اولیه نشان می‌دهد که حتی در روزهای پس از آتش‌بس نیز این روند در برخی مناطق مرکزی همچنان افزایشی است.
این کارشناس، به‌رغم این نوسانات، تاکید می‌کند که تا زمانی که بازار از حالت شبه‌تعطیلی و تعداد معاملات از وضعیت نزدیک به صفر خارج نشود، نمی‌توان از شکل‌گیری یک قیمت واقعی برای مناطق مختلف تهران سخن گفت.
به گفته او، در مناطقی چون سهروردی، شریعتی و بهشتی، میانگین قیمت آپارتمان‌های نوساز تا سه سال ساخت همچنان در بازه ۱۴۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان برای هر متر مربع قرار دارد. هرچند برخی فایل‌های فروش کاهش نسبی قیمت داشته‌اند، اما در مجموع در مقایسه با اردیبهشت‌ماه تغییر معناداری در این مناطق مشاهده نمی‌شود.
نوسان میان ریزش، احتیاط و امید به بازیابی سرمایه‌گذاری
مرور آگهی‌های فروش آپارتمان در مناطقی مانند خیابان پیروزی، چیتگر، لویزان، حوالی فرودگاه مهرآباد، حکیمیه و نوبنیاد، که در جریان حملات اخیر بیش از سایر مناطق هدف قرار گرفتند، نشان‌دهنده ریزش قیمت‌ها به میزان ۱۵ تا ۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع است. این کاهش محسوس آشکارا بازتاب تاثیر جنگ بر رفتار فروشندگان در این مناطق است.
در همین حال، شماری از کارشناسان بازار مسکن بر این باورند که سقوط بازار سرمایه و عقب‌نشینی سریع در بازارهای طلا و ارز پس از اعلام آتش‌بس، بازار مسکن را به‌عنوان تنها گزینه باقی‌مانده برای سرمایه‌گذاری میان‌مدت برجسته کرده است.
آنان معتقدند که با تداوم ثبات سیاسی و کاهش تنش‌ها، به‌ویژه اگر دور تازه مذاکرات ایران و آمریکا آغاز شود، این بازار با موج تازه‌ای از ورود نقدینگی مواجه خواهد شد، موجی که می‌تواند به تثبیت نسبی قیمت‌ها در کوتاه‌مدت منجر شود.
یکی دیگر از اتفاقات قابل‌توجه در بازار مسکن، افزایش تمایل فروشندگان به معاوضه به جای فروش نقدی ملک است. بررسی آگهی‌ها نشان می‌دهد که بسیاری از مالکان، با آگاهی از رکود سنگین و کاهش قدرت خرید، پیشنهاد معاوضه ملک با ملکی دیگر را مطرح کرده‌اند. این روند نشان می‌دهد که فروشندگان برای فرار از شرایط فعلی، به‌جای انتظار برای خریدار نقدی، می‌کوشند در قالب معاوضه راهی برای فروش ملک خود پیدا کنند.
در این وضع، خریدارانی که برای ورود به بازار نیاز به فروش ملک دیگری ندارند و از نقدینگی کافی برخوردارند، می‌توانند از این شرایط بهره‌برداری کنند، زیرا در شرایط کنونی، توان مالی برای خرید نقدی موقعیتِ چانه‌زنی مناسبی برای کسب امتیاز از فروشندگان فراهم می‌آورد.
با این حال، نباید از نظر دور داشت که تجربه بازار مسکن در سال‌های گذشته نشان داده است که عمر الگوهای هیجانی معمولا کوتاه است. موج ریزش قیمت، با همان سرعتی که گسترش می‌یابد، ممکن است با عقب‌نشینی فروشندگان و کاهش فایل‌های عرضه، به‌سرعت فروکش کند.
بر همین اساس، با ادامه آتش‌بس و بازگشت نسبی آرامش به فضای سیاسی و اجتماعی، می‌توان انتظار داشت فروشندگان از عرضه فوری منصرف شوند و قیمت‌ها به سطح پیش از حملات ــ یعنی محدوده ۱۰۲ میلیون تومان به‌ازای هر متر مربع ــ بازگردد.
در مجموع، بازار مسکن تهران در هفته‌های اخیر درگیر چرخه‌ای از هیجان، تردید و ارزیابی مجدد شده است. وضعیت جاری، همزمان حاوی نشانه‌هایی از ریزش، امکان بازگشت آرامش در صورت ثبات سیاسی و فرصت برای خریدارانی است که نقدینگی کافی دارند. به نظر می‌رسد تا روشن شدن وضعیت آتش‌بس و مذاکرات احتمالی، بازار در همین وضعیت تعلیق و احتیاط باقی بماند.
به گزارش رسانه‌های داخلی، برای نخستین‌بار در نزدیک به ۱۰ سال گذشته، نرخ میانگین قیمت آپارتمان در تهران منفی شد. این کاهش به‌گونه‌ای بود که میانگین قیمت از ۱۰۲ میلیون تومان برای هر متر مربع به سطح قیمت بهمن‌ماه سال گذشته بازگشت و با بیش از ۸.۵ درصد کاهش، به ۹۳.۳ میلیون تومان رسید.
براساس گزارش رسانه‌های اقتصادی در ایران، این ریزش قیمت پیش از اعلام آتش‌بس رخ داده و در مقایسه با روند صعودی بازار طی یک دهه اخیر، اتفاقی کم‌نظیر تلقی می‌شود. پیش‌تر در فروردین ۱۳۹۲ بود که قیمت‌ها در مقایسه با اسفند سال پیش از آن با کاهش ۱۰ درصدی مواجه شد. بنابراین، افت اخیر دومین ریزش معنادار در یک دهه اخیر محسوب می‌شود.
به‌رغم این کاهش، میانگین قیمت آپارتمان در مناطق ۲۲ گانه تهران در قیاس با تیرماه سال گذشته ۷ درصد رشد داشته است. افزون بر این، مطابق گزارش مرکز آمار، تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در خرداد به ۳۶.۸ درصد رسیده است، عددی که با در نظر گرفتن بازه کامل خرداد، بیشتر بیانگر میانگین قیمت‌ها پیش از رویدادهای اخیر است.
میانگین قیمت آپارتمان در تهران در تیر ۱۴۰۳ به ۸۷ میلیون تومان رسید و از آن زمان تا پیش از آغاز حملات به ۱۰۲ میلیون تومان افزایش یافت. حال آنکه قیمت‌ها، طی ۱۰ روز، دوباره به ۹۳ میلیون تومان بازگشته‌اند؛ کاهش شدیدی که اختلاف رشد ۳۶.۸ درصدی و رشد سالانه هفت درصدی عمق آن را آشکار می‌کند.
این کاهش در بحرانی‌ترین وضعیت ممکن رخ داد، یعنی در شرایطی که خطر جنگ در قلب پایتخت مطرح بود. با این‌همه، سطح قیمت‌ها به زمستان سال گذشته بازگشته است. این واقعیت نشان می‌دهد که بازار مسکن، حتی در وضعیت ریزشی، محل امنی برای سرمایه‌گذاری‌های میان‌مدت و بلندمدت است.
نگرانی از تداوم جنگ؛ عامل افزایش عرضه
کارشناسان مسکن معتقدند آنچه در دو هفته اخیر در بازار رخ داده ناشی از فضای هیجانی و ترس از تداوم جنگ و تخریب گسترده در تهران بوده است. این وضعیت را می‌توان در رشد آگهی‌های فروش به‌ویژه در مناطقی مشاهده کرد که در نزدیکی مراکز نظامی قرار دارند و بیش از دیگر مناطق در معرض حمله بوده‌اند.
در این میان، دو عامل تعیین‌کننده برای آینده این بازار شناسایی شده‌اند. نخست، ارزیابی وضعیت بازار در هفته‌های پیش‌ِرو در صورت تداوم آتش‌بس است. در شرایط فعلی، بخش قابل توجهی از جامعه درباره پایداری آتش‌بس تردید دارد. این تردید باعث شده برخی از ساکنان تهران که از آن خارج شده‌اند و به دیگر شهرها پناه برده‌اند تمایلی به بازگشت نداشته باشند. درنتیجه، شماری از مالکان برای فروش فوری ملک خود و حتی با قیمت پایین‌تر از نرخ رایج اقدام کرده‌اند. عامل دوم، احتمال تداوم کاهش قیمت مسکن و خروج شمار بسیاری از خریداران به موازات افزایش شمار فروشندگان است؛ مسئله‌ای که بازار را در رکودی سنگین‌تر از گذشته فرو برده است. این در حالی است که عامل دیگری نیز می‌تواند در صورت عبور از فضای هیجانی بر روند بازار مسکن تاثیرگذار باشد: آغاز مجدد مذاکرات رسمی میان ایران و آمریکا و افزایش امید به تداوم آتش‌بس.
با این حال، تحلیل‌گران بازار معتقدند حتی با تثبیت آتش‌بس، بعید است رکود یک‌ساله بازار مسکن به این سادگی شکسته شود. طی یک سال گذشته، تعداد خریداران واقعی حاضر در بازار بسیار اندک بودند و همین شمار اندک نیز تنها در انتظار یافتن مواردی بودند که فروشنده به عرضه زیر قیمت معمول منطقه حاضر باشد. در سوی مقابل، بسیاری از فروشندگان نیز با امید به بهبود شرایط اقتصادی در صورت توافق ایران و آمریکا، از تصمیم فروش فوری عقب‌نشینی کرده بودند.
تفاوت منطقه‌ای در رفتار بازار و فشار روانی ناشی از جنگ
یکی از مشاوران املاک تهران در گفتگو با خبرنگار ایندیپندنت فارسی با تایید ریزش اخیر قیمت‌ها تاکید کرد که آنچه امروز در بازار شاهدیم به معنای کاهش قطعی سطح میانگین قیمت نیست. به گفته این فعال بازار، فضای هیجانی در اوج خود قرار دارد و برخی از متقاضیان فروش که در روزهای ابتدایی حملات هوایی برای فروش اقدام کرده بودند، بلافاصله پس از اعلام آتش‌بس از تصمیمشان منصرف شده‌اند.
این مشاور همچنین یادآور شد که یکی از عوامل تاثیرگذار در افزایش فایل‌های فروش، تمرکز حملات هوایی در مناطق غربی و شمال‌غربی تهران بوده است؛ مناطقی که به دلیل مجاورت با زیرساخت‌های نظامی بیشتر تخریب شدند و در هفته اول جنگ با موجی از تخلیه ساکنان مواجه بودند. این تحولات تمایل به فروش ملک در این مناطق را افزایش داده است.
در مقابل، مناطق مرکزی پایتخت، مانند منطقه ۶ و ۷، که در روزهای ابتدایی جنگ کم‌ترین میزان عرضه فایل‌های فروش را داشتند، پس از حملات دو شب پایانی اسرائیل با روند صعودی در تعداد آگهی‌های فروش مواجه شدند. داده‌های اولیه نشان می‌دهد که حتی در روزهای پس از آتش‌بس نیز این روند در برخی مناطق مرکزی همچنان افزایشی است.
این کارشناس، به‌رغم این نوسانات، تاکید می‌کند که تا زمانی که بازار از حالت شبه‌تعطیلی و تعداد معاملات از وضعیت نزدیک به صفر خارج نشود، نمی‌توان از شکل‌گیری یک قیمت واقعی برای مناطق مختلف تهران سخن گفت.
به گفته او، در مناطقی چون سهروردی، شریعتی و بهشتی، میانگین قیمت آپارتمان‌های نوساز تا سه سال ساخت همچنان در بازه ۱۴۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان برای هر متر مربع قرار دارد. هرچند برخی فایل‌های فروش کاهش نسبی قیمت داشته‌اند، اما در مجموع در مقایسه با اردیبهشت‌ماه تغییر معناداری در این مناطق مشاهده نمی‌شود.
نوسان میان ریزش، احتیاط و امید به بازیابی سرمایه‌گذاری
مرور آگهی‌های فروش آپارتمان در مناطقی مانند خیابان پیروزی، چیتگر، لویزان، حوالی فرودگاه مهرآباد، حکیمیه و نوبنیاد، که در جریان حملات اخیر بیش از سایر مناطق هدف قرار گرفتند، نشان‌دهنده ریزش قیمت‌ها به میزان ۱۵ تا ۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع است. این کاهش محسوس آشکارا بازتاب تاثیر جنگ بر رفتار فروشندگان در این مناطق است.
در همین حال، شماری از کارشناسان بازار مسکن بر این باورند که سقوط بازار سرمایه و عقب‌نشینی سریع در بازارهای طلا و ارز پس از اعلام آتش‌بس، بازار مسکن را به‌عنوان تنها گزینه باقی‌مانده برای سرمایه‌گذاری میان‌مدت برجسته کرده است.
آنان معتقدند که با تداوم ثبات سیاسی و کاهش تنش‌ها، به‌ویژه اگر دور تازه مذاکرات ایران و آمریکا آغاز شود، این بازار با موج تازه‌ای از ورود نقدینگی مواجه خواهد شد، موجی که می‌تواند به تثبیت نسبی قیمت‌ها در کوتاه‌مدت منجر شود.
یکی دیگر از اتفاقات قابل‌توجه در بازار مسکن، افزایش تمایل فروشندگان به معاوضه به جای فروش نقدی ملک است. بررسی آگهی‌ها نشان می‌دهد که بسیاری از مالکان، با آگاهی از رکود سنگین و کاهش قدرت خرید، پیشنهاد معاوضه ملک با ملکی دیگر را مطرح کرده‌اند. این روند نشان می‌دهد که فروشندگان برای فرار از شرایط فعلی، به‌جای انتظار برای خریدار نقدی، می‌کوشند در قالب معاوضه راهی برای فروش ملک خود پیدا کنند.
در این وضع، خریدارانی که برای ورود به بازار نیاز به فروش ملک دیگری ندارند و از نقدینگی کافی برخوردارند، می‌توانند از این شرایط بهره‌برداری کنند، زیرا در شرایط کنونی، توان مالی برای خرید نقدی موقعیتِ چانه‌زنی مناسبی برای کسب امتیاز از فروشندگان فراهم می‌آورد.
با این حال، نباید از نظر دور داشت که تجربه بازار مسکن در سال‌های گذشته نشان داده است که عمر الگوهای هیجانی معمولا کوتاه است. موج ریزش قیمت، با همان سرعتی که گسترش می‌یابد، ممکن است با عقب‌نشینی فروشندگان و کاهش فایل‌های عرضه، به‌سرعت فروکش کند.
بر همین اساس، با ادامه آتش‌بس و بازگشت نسبی آرامش به فضای سیاسی و اجتماعی، می‌توان انتظار داشت فروشندگان از عرضه فوری منصرف شوند و قیمت‌ها به سطح پیش از حملات ــ یعنی محدوده ۱۰۲ میلیون تومان به‌ازای هر متر مربع ــ بازگردد.
در مجموع، بازار مسکن تهران در هفته‌های اخیر درگیر چرخه‌ای از هیجان، تردید و ارزیابی مجدد شده است. وضعیت جاری، همزمان حاوی نشانه‌هایی از ریزش، امکان بازگشت آرامش در صورت ثبات سیاسی و فرصت برای خریدارانی است که نقدینگی کافی دارند. به نظر می‌رسد تا روشن شدن وضعیت آتش‌بس و مذاکرات احتمالی، بازار در همین وضعیت تعلیق و احتیاط باقی بماند.
۲۵
varied - ریزه، ترکیه
خرید مسکن در ایران بعد از سرنگونی طویله اسلامی
1
7
یکشنبه ۰۸ تیر ۱۴۰۴ - ۱۹:۳۷
۶۳
طلوع ازادی - لوس آنجلس ، ایالات متحده امریکا
ایرانی احمق نیست و می‌دونه که حتی ممکنه دلار رو تا سطح هفت تومن بیارن پایین اما ما کاری به دلار و ملک و غیره نداریم، کشورمونو می‌خوایم ، نه کم نه بیش، اگر هم کسی دیگه بیاد کشورمونو رو پس بگیره حتما رهبرش رو هم همون کشور تایین می‌کنه و همون اش و همون کاسه، هشیار باش ای ایران وقت خواب نیست.
2
4
یکشنبه ۰۸ تیر ۱۴۰۴ - ۱۹:۴۳
پاسخ شما چیست؟
0%
ارسال پاسخ