اتباع غیر ایرانی چگونه با دور زدن قانون در ایران ملک می‌خرند؟

بی بی سی: علی رمضانیان(روزنامه‌نگار اقتصادی)
یک قرن است که شهروندان کشورهای دیگر قانوناً اجازه ندارند در ایران خانه یا زمین بخرند. ولی نه تنها آن‌ها با ترفندهای قانونی و نه چندان قانونی صاحب ملک می‌شوند، بلکه این کار رایج‌تر شده و گفته می‌شود در بعضی مناطق ایران با افزایش تقاضا، به منجر به بالاتر رفتن قیمت‌ها شده است.

براساس گزارش‌ها، قیمت متوسط مسکن در تهران طی سه سال گذشته یعنی از زمان تشکیل دولت ابراهیم رئیسی تا کنون نزدیک به سه برابر شده و رشد ۱۷۷ درصدی داشته است. در کنار افزایش تورم عمومی و ناتوانی دولت قبلی در مدیریت بازار مسکن، صحبت از افزایش تقاضا برای خرید مسکن از طرف شهروندان کشورهای دیگر نیز مطرح می‌شود.

گفته می‌شود از سال گذشته رونق نسبی در بازار مسکن در تعدادی از استان‌های ایران و بخصوص در شهرهای کوچک و حاشیه شهرها و روستاها بوجود آمده است که بخشی از آن ناشی از تقاضای شهروندان کشورهای دیگر است. رسانه‌های ایران از کشورهای قطر، امارات متحده عربی، عمان، افغانستان و عراق و ایرانیان خارج از کشور نام می‌برند که سهمی از معاملات بازار مسکن را به خودشان اختصاص داده‌اند.

به دلیل مشکلات قانونی معاملات شهروندان کشورهای دیگر، ثبت و ضبط رسمی نمی‌شود و از این جهت آمار دقیقی در این زمینه وجود ندارد و نمی‌توان به طور دقیق سهم آنها را در بازار معاملات مسکن مشخص کرد.

در سال‌های اخیر تغییرات آب و هوایی و مسایل اقتصادی منجر به جابجایی جمعیت در بین شهرها نیز شده است و رسانه‌ها اخباری از مهاجرت شهروندان شهرهای مختلف از جمله یزد، بوشهر و اصفهان به شمال ایران منتشر کرده‌اند. تصور می‌شود سیاست‌های اقتصادی دولت گذشته و افزایش تقاضای شهروندان غیرایرانی باعث شده است که تعادل بازار مسکن در مناطقی از ایران به هم خورده و قیمت مسکن و اجاره‌بها در مناطقی از ایران پا به پای شهرهای اصلی جهش غیرمتعارف کند.

به گزارش اکوایران، افزایش تقاضا در مناطقی مانند ملارد کرج سبب افزایش لحظه‌ای قیمت‌ها شده است، به‌گونه‌ای که برخی شهروندان برای پرداخت هزینه‌های مسکن مجبور به فروش دارایی‌های خود شده‌اند.

برای پرند، شهریار، پاکدشت، قیامدشت، ورامین و دیگر شهرها و مناطق حاشیه‌ای تهران هم این اتفاق افتاده است.

دولت در مقابل این افزایش تقاضا تلاش کرده تا آن را کم اهمیت جلوه دهد.

احمد وحیدی، وزیر کشور دولت سیزدهم، در تیرماه ۱۴۰۳ گفت «ضابطه‌ای برای خرید خانه توسط اتباع خارجی فعلا وجود ندارد و خرید ملک به نام تبعه خارجی در ایران موضوعیتی ندارد.»

آقای وحیدی در حالی از موضوعیت نداشتن خرید ملک توسط شهروندان کشورهای دیگر صحبت کرده که اقتصادآنلاین پس از یک بررسی میدانی گزارش کرده «از معاملات انجام شده در شهرهایی مانند تهران، قم و مشهد، سهم قابل توجهی به خارجی‌ها اختصاص دارد.»

براساس گزارش منتشر شده «اغلب خریداران خارجی ملک» در ایران «در استان خوزستان، مازندران و گیلان، شهر تهران و اطراف آن، شیراز، مشهد و قم» بودند.

اما سوال اساسی این است که با وجود غیرقانونی بودن خرید ملک برای شهروندان غیرایرانی، این افراد چگونه در ایران ملک می‌خرند.

البته هیچ آمار رسمی یا غیررسمی از تعداد دقیق املاک خریداری شده توسط شهروندان کشورهای دیگر وجود ندارد تا ابعاد این پدیده را روشن کند.

به نظر می‌رسد علت افزایش تقاضای خرید مسکن توسط شهروندان غیر ایرانی در این مناطق، سهولت در دور زدن قانون باشد.

رئیس مرکز وکلای قوه قضائیه ایران در گفت‌وگو با تسنیم از وجود یک «رخنه قانونی» خبر داده که منجر به «فراهم شدن امکان خرید ملک توسط خارجی‌ها» در این کشور می‌شود.

پیام درفشان، حقوقدان در خصوص این رخنه‌های حقوقی به بی‌بی‌سی فارسی گفت: «قانون خاصی وجود دارد که به اتباع خارجی اجازه خرید ملک در ایران نمی‌دهد و این مساله از سال ۱۳۱۰ در ایران قانون بوده است. اما راه‌های مختلفی برای دور زدن این قوانین وجود دارد. یکی از راه‌های دور زدن قانون معاملات صوری است. افراد خارجی به ایرانی‌ها مبلغی پول می‌دهند تا از مدارک آنها برای خرید ملک استفاده کنند. بعد از انجام معامله هم شخص ایرانی تعهدنامه‌هایی را امضا می‌کند و سفته‌ای به شخص خارجی می‌دهد که در قبال آن ملک هیچ ادعایی در آینده نداشته باشد. در حقیقت ملک به نام فرد ایرانی خریداری شده، اما بر اساس اسنادی که بین فرد اجاره دهنده مدارک هویتی و اتباع خارجی رد و بدل می‌شود، مالک اصلی اتباع خارجی است.»

سفته یک سند تجاری است که شخص امضا کننده مبلغی را به دیگری متعهد می‌شود تا در زمان یا شرایط خاصی آن مبلغ را بپردازد. سفته، امروزه یکی از مهمترین اسناد تجاری در ایران است. و اگر شخص امضا کننده تا ده روز بعد از تاریخ مورد اشاره در سفته به تعهد خود عمل نکند قابلیت پیگیری قضایی دارد. از سفته عموما برای دریافت وام از بانک به عنوان ضمانت و همچنین برای تعهد تجاری بین فعالان اقتصادی استفاده می‌شود.

آقای درفشان اضافه کرد: «یکی دیگر از راه‌های دور زدن قانون، ثبت شرکت است. اتباع خارجی با چند ایرانی شرکتی را بصورت کاغذی ثبت می‌کنند و به اسم این شرکت صوری که مالک، مدیرعامل و رئیس هیات مدیره آن خارجی است، به راحتی ملک می‌خرند.»
خرید ملک توسط خارجی‌ها در شهرهای مختلف، به‌ویژه در اطراف شهرهای بزرگ از طریق قولنامه مرسوم شده استریسک‌هایی که خریداران خارجی ملک در ایران با آن مواجه‌اند
به اعتقاد آقای درفشان، بیشترین معامله ملک توسط شهروندان کشورهای دیگر از طریق قولنامه انجام می‌شود.

اما این نحوه خرید در ایران ریسک زیادی برای خریدار ملک دارد. چرا که بر اساس سند رسمی نبوده و برای خریدار قابلیت پیگیری قضایی زیادی ندارد.

معاملات پرریسک قولنامه‌ای از سوی شهروندان غیر ایرانی در حالی انجام می شود که در ۲۶ اردیبهشت امسال، یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» سرانجام در مجمع تشخیص مصلحت به تصویب رسید و از سوم تیر ماه به اجرا گذاشته شد.

در بخشی از ماده یک این مصوبه آمده است: « دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است.»

ملک قولنامه‌ای، به معنای ملکی است که سابقه ثبت رسمی در اداره ثبت اسناد و املاک نداشته و سند رسمی شش دانگ و تک‌برگ ندارند و تنها یک برگ کاغذ معمولی با اطلاعات و امضای طرفین است.

معمولا این نوع املاک در مناطق روستایی، حاشیه شهرها، بافت‌های فرسوده و نقاط مرزی کشور وجود دارند.

در چنین خرید و فروشی، املاک به صورت قولنامه‌ای و با مبایعه‌نامه از مالک قبلی به مالک جدید منتقل می‌شوند.

امیر پیمان رمضانی، همکار سابق دفتر قضایی سفارت افغانستان در ایران، به بی‌بی‌سی فارسی گفت: «در چندسال اخیر، خرید ملک توسط خارجی‌ها در شهرهای مختلف، به‌ویژه در اطراف شهرهای بزرگ از طریق قولنامه مرسوم شده که برای خریداران ریسک‌های زیادی دارد. در صورت بروز مشکل، فرد خارجی نمی‌تواند به راحتی در دستگاه قضایی ایران پیگیری کند؛ زیرا خرید ملک توسط خارجی‌ها در ایران ممنوع است و فرد باید مسیر قانونی پیچیده و طولانی‌ای را طی کند. به همین دلیل در دفتر قضایی سفارت افغانستان، پرونده‌های زیادی وجود دارند که خریداران خارجی با فروشندگان به مشکلات جدی برخورد کرده و نتوانسته‌اند آن را حل کنند، و سرمایه شخص خریدار به راحتی از دست رفته است.»

آقای رمضانی افزود: «اینکه چرا خارجی‌ها به این روش خرید اقدام می‌کنند به این دلیل است که در مرحله اول خرید ملک راحت‌تر از اجاره آن است. بعضا به این افراد سخت اجاره داده می‌شود. و در شهرهای کوچک و حاشیه‌ شهرهای بزرگ مانند تهران و مشهد سند رسمی کمتری پیدا می‌شود و حتی در برخی مناطق، املاک، ذاتا قولنامه‌ای هستند. مثلا در مناطق پاکدشت، قرچک، ورامین، کمالشهر و محمدشهر کرج و همچنین شهر مشهد، املاک عمدتاً قولنامه‌ای هستند و معاملات با کاغذ انجام می‌شوند.»

او در ادامه گفت: « پرخطرترین خریدها را شهروندان افغانستان انجام می‌دهند که در حواشی شهرهای بزرگ و تنها با یک برگه خرید می‌کنند و کمترین امکان پیگیری برای آنان وجود دارد و کم‌خطرترین خریدها را اعراب در شیراز و اهواز انجام می‌دهند، زیرا به دلیل آمیختگی جمعیت با شیرازی‌های ساکن خارج، این نوع معاملات بر مناسبات شخصی تکیه دارد. مثلا، اگر عروس یک خانواده عمانی اهل شیراز باشد، ملک به نام او یا خانواده درجه‌یک وی ثبت می‌شود، اما در واقع ملک برای عمانی‌ها است. روش رسمی‌تر در شهرهای اصلی یا در شمال ایران توسط عراقی‌ها و تعداد کمی از افغان‌ها انجام می‌شود؛ به این شکل که ابتدا یک شرکت ثبت می‌کنند و سپس خانه را به نام شرکت سند می‌زنند.»

آقای رمضانی در پایان گفت: «قولنامه‌ها بزرگترین معضل نظام حقوقی ایران در حوزه املاک هستند و بسیاری از ایرانی‌ها را درگیر کرده‌اند. و آنها قادر به حل آن نیستند. حال تصور کنید که طرف معامله یک شخص خارجی باشد. مشکلات به مراتب بیشتر و پیچیده‌تر می‌شوند.»

قابل ذکر است که بعضی از این خریداران «خارجی» در ایران به دنیا آمده‌ یا دهه‌هاست به صورت قانونی در این کشور زندگی می‌کنند. این افراد به دلیل نبود راهکار قانونی امکان گرفتن ملیت ایرانی یا نوعی از اقامت که آنها را از حقوق مورد نیاز شهروندی برخوردار کند، ندارند و درنتیجه راهی جز انتخاب این گزینه‌های پرخطر مقابل خود نمی‌بینند.
دولت ایران قصد دارد با گسترش شهرها و اعطای زمین ارزان به پیمانکاران پس از افزایش چشمگیر قیمت مسکن و اجاره بها، بحران اقتصادی را حل کند.تاثیر اتباع خارجی‌ بر قیمت مسکن در ایران
بازار مسکن ایران دچار یک بحران جدی است. از نگاه بعضی از کارشناسان بازار مسکن، وجود خریدار خارجی می‌تواند در رونق بازار مسکن و صنعت گردشگری تاثیر مثبتی داشته باشد و نباید صرفا برخورد سلبی با آن داشت.

در مقابل چنین نگاهی، کسانی مانند یاسر دستمالچیان، دبیر کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی ایران معتقدند که تقاضای خارجی‌ها بحران مسکن را حادتر می‌کند. آقای دستمالچیان اخیرا به ایلنا گفت: «بومیان خوزستان دیگر در این استان ملک و زمین نمی‌خرند، زیرا اراضی مرغوب از سوی خارجی‌ها خریداری شده و اگر زمینی هم موجود باشد، قیمت آن به‌شدت افزایش یافته است. تقاضای خارجی‌ها قیمت‌ها را بالا برده است.»

همین وضعیت در شهرهای دیگر هم رخ داده است. در شیراز و چابهار، خرید و فروش غیر معمول مسکن توسط شهروندان کشورهای دیگر باعث به هم خوردن تعادل بازار مسکن در این مناطق شده است.

دنیای اقتصاد سال گذشته در گزارشی نوشته بود که مهاجرت ایرانیان و برخی غیرایرانی‌ها به حواشی شهرها و حتی شهرهای کوچک سبب افزایش بار تورمی این مناطق شده است.

تجارت‌نیوز هم به نقل از یک حقوقدان نوشت: «خرید خانه از سوی خارجی‌ها درصورتی‌که در جامعه فراگیر شود، مشکلات زیادی به همراه می‌آورد. از سوی دیگر با توجه به اینکه ارزش پول ملی کشور پایین است، به مرور زمان اتباع کشورهای دیگر اشراف بیشتری نسبت به بازار مسکن پیدا می‌کنند.»

به هم خوردن تعادل در بازار مسکن در برخی از شهرهای ایران به حدی مشکل‌ساز بوده که سبب افزایش چند برابری قیمت ظرف چند ماه شده است.

مجید، شهروند اهوازی به بی‌بی‌سی فارسی گفت: «در سال‌های اخیر عراقی‌هایی که در ایران بستگانی دارند به دلیل ارزان‌تر بودن ملک در ایران، اقدام به سرمایه‌گذاری به نام بستگان خود کردند، تا جایی که ملک در اهواز به شدت گران شد و حتی در مقطعی از شمال شهر تهران هم گران‌تر شده بود. اما در حال حاضر فشار خرید آنها کمتر شده است.»

به گفته مجید اغلب این معاملات به نام بستگان شهروندان عراقی، یا ثبت شرکت در اهواز انجام می‌شود.

این اتفاق‌ها در بازار مسکن ایران در حالی رخ می‌دهد که این بازار به شدت از کمبود سرمایه‌گذاری رنج می‌برد. اگر خلاء قانونی سرمایه‌گذاری خارجی در بازار مسکن ایران برطرف شود، ممکن است باعث شود که سرمایه‌گذار خارجی به‌جای استفاده از رخنه‌های قانونی، به طور رسمی سرمایه‌گذاری کرده و با ساخت و ساز گره‌ای از بازار مسکن بگشاید.